相続や贈与で注意!親子で土地の賃貸をする場合の注意点とは?

相続の基礎知識、土地
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親の土地に子供がマイホームを建設するのですが、、

親子の間で土地の貸し借りがあった場合の取扱いについて、どのように取り扱えばよいのだろうと悩むことも多いかもしれません、一般的に、土地の貸し借りが行われる場合には、当然ですが、借り手は地主に対して地代を支払います。

権利金の支払が一般的となっている地域では、地代のほか権利金などの一時金を借地権設定の対価として支払います。
 

しかし、よくあるケースとして、親がもともと所有していた土地に、子どもがマイホームを建てた場合などは、親子の関係もあり、通常、地代や権利金を支払うことはありません。

「使用貸借」で解決、その意味は

上記のように地代も権利金も支払うことなく土地を借りる場合を土地の使用貸借といいます。

親の土地を使用貸借して子どもがマイホームをその土地に建てた場合、子どもが親から借地権相当額の贈与を受けたことになるのではと疑問が生じます。

使用貸借による土地を使用する権利の価額はゼロとして取り扱われますので、子どもに借地権相当額の贈与税が課税されることはありません

ただし、この使用貸借されている土地は、将来親から子どもが相続するときに相続税の対象になりますので、該当されます方はご注意ください。

地代や権利金の取扱いは

親の借地に子どもが家を建てたときにも、通常、地代や権利金を支払うことはありません。このように、親の借地権を子どもが無償で使用した場合を借地権の使用貸借といいます。

借地権の使用貸借に係る使用権の価額はゼロとして取り扱われますので、子どもに贈与税が課税されませんが、借地権の貸借が使用貸借ではない場合には、実態に応じて、借地権または転借権の贈与として贈与税がかかる場合があります。

 また、親の借地に家を建てた場合に贈与税が課税されないためには、「借地権の使用貸借に関する確認書」を税務署に提出する必要があります。

【 国税庁サイト [手続名]借地権の使用貸借であることの確認手続(借地権の使用貸借に関する確認書)】
https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/sozoku-zoyo/annai/37.htm

この確認書は、借地権を使用する子どもと借地人である親、地主の3人が連名でその借地権を使用貸借で又借りしていることを確認するものです。

この場合の使用貸借とは、地代も権利金も支払うことなく借地権の貸し借りを行うことをいいます。

相続税の対象となりえる

この使用貸借されている借地権は、実は、将来親から子どもに相続するときに、相続税の対象となります。その借地権の価額は、他人に賃貸している借地権ではなく、自分で使用している借地権の評価額となります。

また、上記の使用貸借されている土地の相続税の計算の価額も、他人に賃貸している土地ではなく、自分が使用している土地として評価され、貸宅地としての評価額ではなく、更地としての評価額となります。

【参考:国税庁サイト「No.4555 親の借地に子供が家を建てたとき」】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/zoyo/4555.htm

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この記事の監修者

宮川 英之 公認会計士・税理士

つなぐ相続センター代表。福岡県内で相続税、贈与税の相談から申告書作成、提出、税務調査対応まで一貫して手掛けている。

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