土地を相続した場合の土地評価額の計算とは

土地、不動産

さて、前回の「相続税の計算で注意したい不動産(建物・家屋)の評価とは」に続き、今回は、土地の評価にフォーカスしてみます。

はじめに言っておくと、土地の評価は、大変難しい計算方法となります。また、土地の種類のみならず、形状、用途などによっても評価方法が変わってきます。

今回の記事では、福岡で初めて相続税の土地評価に直面される方々を想定して、平易な表現で簡潔に説明していきたいと思います。

目次

土地評価方法の2種類とは

土地の相続税評価額の計算方法には、路線価方式と倍率方式があります。この2種類のどちらを選択するかは、土地がある場所によって評価方式は変わってきます。

ざっくりと言うと、商業地域や住宅地域は路線価方式、それ以外の地域は倍率方式で評価するケースが多いです。福岡県内でも、土地の場所によってかわってきますので、相続した土地が路線価方式なのか、倍率方式なのか、必ず確認するようにしましょう。

路線価方式による計算方法

具体的な計算方法についての解説に入っていきます。

路線価方式とは、国税庁が公表している路線価を使用して相続税評価額を算出する方法です。路線価が定められている地域で使われ、1平方メートル当たりの価額(千円単位)であらわされます。

路線価は各道路に金額が設定されており、次の算式で相続税評価額を算出できます。

【路線価方式による土地評価】
 路線価 (千円単位) × 土地の面積(㎡)

路線価図の例

さらに、土地の形状によって補正計算が必要となる場合があります。

きれいな正方形や長方形の土地なら補正計算は必要ありません。

例えば、土地の形が不整形、一般の土地よりも大きい土地、セットバックを要する土地など、評価額を下げる補正計算が必要です。他にも様々な要因で減額となるケースもあります。(参考:国税庁サイト「No.4604 路線価方式による宅地の評価」)

土地が道路に2面以上接している場合には、路線価の補正計算で評価額が高くなりますので注意が必要です。

倍率方式による計算方法

倍率方式とは、土地の固定資産税評価額に公表している倍率表に記載されている倍率を乗じて、評価額を算出する方法です。

固定資産税評価額に乗じる倍率は土地の地目ごとに分かれており、地目は固定資産税通知書や登記事項証明書で確かめます。(参考:相続税申告で必要な書類

ただ、最終的な地目の判定は相続開始時点での判断となるため、登記上の地目が畑でも、現況が宅地として利用している場合、宅地の倍率を用いて評価額を算出することになります。

倍率表の例

※「路線」と記載されている地域は、路線価方式で計算します。

不動産の評価額の計算が難しい場合

土地の相続税評価額は、土地ごとに計算する必要があり、マイホーム程度の土地であっても、評価額が数千万円になることも多くあります。また、貸付アパートの土地となるような場合には、評価の方法も変わってきます。

例えば、3,000万円の土地の評価額を間違えて1割増しで計算してしまうと、土地の評価金額が300万円も増えてしまいます。

不動産の専門家には、不動産鑑定士、土地家屋調査士、不動産会社などがおりますが、相続税の不動産評価については、税理士にご相談ください。

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